등기부등본만 믿는다고요? 진짜 중요한 건 따로 있습니다… 전세사기꾼들이 제일 좋아하는 말이 뭔지 아세요?

"“등기부등본은 봤어요!”… 그 말 듣고 사기꾼은 웃습니다."
네, 여러분. 지금도 매일 수많은 사람들이 ‘확실히 확인했다’고 믿고 전세 사기를 당하고 있어요.
심지어는 가족 단위 피해자들도 늘고 있고, 전 재산을 한순간에 날린 사례도 줄을 잇고 있습니다.

이 시점에서 묻고 싶어요.
당신이 말하는 **‘확인했다’**는 건… 정말 ‘제대로’ 된 걸까요?

✅ 실전 체크 2단계: 등기부등본 + 이것까지 안 보면 소용없다!

등기부등본. 다들 한 번쯤 떼보셨죠?
대출 여부, 집주인 이름, 근저당… 다 체크했다구요?
근데 문제는 바로 거기서부터 시작됩니다.

사기꾼들은 이제 ‘등기부등본에 이상 없는 매물’로도 사기칩니다.
왜냐면 일반인들이 놓치는 **‘숨겨진 리스크 포인트’**가 너무 많기 때문이에요.

말소기준권리
- 모든 권리관계의 기준이 되는 항목입니다.
- 전세권이 이 기준보다 뒤에 설정되면 보호받지 못할 수도 있어요!
- ⚠️ ‘대항력+우선변제권’을 얻으려면 반드시 말소기준권리보다 앞서야 합니다.
근저당뿐 아니라 가압류·가처분도 확인
- 일부 집은 근저당은 없는데, 가처분 상태로 묶여 있어 거래 불가!
- 부채가 숨겨진 경우도 있으니 다양한 권리 종류 모두 봐야 합니다.
소유자 명의 확인 & 실소유자 대조
- 최근엔 사망자 명의 주택, 또는 법인 명의로 우회 등록한 매물 많아요.
- 실제 계약 상대방이 누구인지 꼭 확인하세요.
- 공동명의인 경우, 모든 명의인의 동의가 있어야 유효한 계약입니다.
전세권 설정 여부
- 단순히 세입자로 들어가는 것과 전세권 등기를 하는 것은 완전히 다릅니다.
- 전세권을 설정하면 법적 보호를 받을 수 있는 강력한 무기가 생겨요.
1년 내 매매·임대 거래 횟수
- ‘깡통전세’의 대표적인 특징은 짧은 기간 안에 잦은 거래가 이뤄진 부동산입니다.
- 📌 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’에서 거래이력 조회 필수!

사례를 하나 볼게요.
서울 강서구에서 신혼부부가 전세로 입주한 빌라.
등기부등본도 떼고, 공인중개사가 “괜찮아요~ 안전해요!”라고 하길래 안심했대요.

그런데 석 달 후, 경매 통보를 받았답니다.
왜? 말소기준권리보다 늦은 전세권 설정,
그리고 사망자 명의로 된 집주인이 계약 상대였기 때문이죠.

피해액은 2억 3천만 원.
가족은 뿔뿔이 흩어지고, 법적 싸움은 수년째…

“전세 계약 전 확인할 건 단 한 가지가 아니라, 최소 6~7가지가 기본입니다.
특히 요즘 같은 시장 불안기엔 실소유자 확인·권리관계 종합분석은 필수입니다.”

📌 참고 자료

부동산 말만 믿고 계약하지 마세요.
그들도 잘못된 정보로 사기를 당할 수 있고,
법적 책임은 오직 임차인 본인에게 있기 때문이에요.

꼭!
✅ 등기부등본의 전체 권리사항 확인
✅ 말소기준권리 기준 전·후 판단
✅ 전세권 설정 여부 점검
✅ 실소유자 명의, 신분증까지 확인

이 네 가지만 제대로 봐도 절반 이상 사기 피해는 피할 수 있습니다.
그리고 무엇보다 중요한 건,
“조금이라도 이상하면 계약하지 않는 용기”입니다.

세입자들이 ‘당한 뒤 가장 후회한 행동 1위’는 무엇일까요?
다음 편에서 실제 계약서 작성 전 해야 할 결정적 한 가지를 공개합니다.

👉 다음 3단계 글에서 이어집니다. 꼭 확인하세요!